老後の不安を解消するリースバック・リバースモーゲージとは?

近年、リースバックやリバースモーゲージ市場に参入する不動産会社が増え、盛り上がりを見せています。最近では九州大手の三好不動産がリースバック市場へ参入したことで有名です。どちらも不動産を活用した資金調達方法ですが、どのような仕組みとなっているのでしょうか?今回はリースバック・リバースモーゲージの特徴やメリット・デメリットについてご紹介します。

リースバック・リバースモーゲージとは

リースバックとリバースモーゲージは、自宅の資産価値の評価をベースに資金調達する方法です。
それぞれの違いは、自宅を売って資金を確保するのか、それとも自宅を担保に融資を得るかという点になります。

リースバック

保有する自宅を不動産会社などに売却して資金を得る方法がリースバックです。売却後は賃貸形式で家賃を支払うことで、そのまま住み続けられます。売却資金を得る方法なので、金融機関からの借入も返済も必要ありません。
まとまったお金が手に入るので、老後の資産を増やすための資産運用のための資金や現金化して相続の煩わしさを回避する、親族などが残したローンの返済などに活用できます。

リバースモーケージ

保有する自宅を担保に設定して、融資を得る方法がリバースモーケージです。
リースバックとは違って売却はしないので家賃は必要なく、今までどおり住み続けられます。ただし、融資を受けるためには審査が必要であり、さらに借入での資金調達なので最終的には返済が必要です。
一般的なローンとの違いは、契約者が亡くなると金融機関により自宅は売却され、残債分の返済にあてられるという部分です。

リースバック・リバースモーケージのメリット・デメリット

それぞれの資金調達方法にはメリットもあれば、デメリットもあります。では、どんなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

リースバック

メリット

そのまま住み続けながら、まとまった資金を得られる点が大きなメリットです。
資金の用途に制限はなく、売買条件の合意を得られれば売った物件の買い戻しも可能です。個人と法人のどちらでも資金調達は可能です。

デメリット

売却となってしまうので、所有権が他人に移ってしまうことです。
自分が保有する物件ではないため、自由にリフォームなどできなくなってしまう可能性があります。また、住み続けるためには毎月家賃の支払いが発生するので、生活費の負担が大きくなる可能性もあるでしょう。

リバースモーゲージ

メリット

通常のローンは元本に利息を加えた分を毎月返済しなければなりません。
しかし、リバースモーケージは毎月利息分だけ支払えばいいので、生活の支出を減らすことが可能です。
極度額まで何回も借入を受けられるという点もメリットになります。

デメリット

融資には一般のローンと同じく審査が必要で、また返済が前提なので年齢や所得に制限があります。
また、変動金利を採用しているケースが多いので、契約中に金利が変動すると融資額が少なくなり、返済する利息負担が増える可能性があるでしょう。さらに融資額は自宅の資産評価額で決まり、しかも評価は毎年見直されています。不動産の価値が下がると融資限度額も下がってしまい、思ったより少ない融資枠となってしまう可能性もあるでしょう。
他にも確保した資金の用途に制限があり、相続人の同意が必要、適用地域や物件の種類に制約が多いといった注意点もあります。

まとめ

リースバックもリバースバックも老後の不安を解消してくれるサービスです。
ただし、それぞれ資金を調達する手段が異なり、メリットとデメリットの両方が存在します。様々な設計でサービスが出ているので、提供会社とよく相談し、各サービスのメリット・デメリットを比較しながら賢く選択しましょう。

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